近期我通过淘宝司法拍卖买了一套房子，记录一下这次司法拍卖的过程，并传授一些经验。

去年年初也就是2021年1月份我把上海的唯一住宅给卖了，准备置换大一点的房子，但是苦于没有户口导致积分不够，买不到心仪的房子。后来就一直盯着司法拍卖，终于在上周搞定了一个房子，尽管我不是很满意。

上海的小房子卖出之后到手有420万现金，其中100万我还加仓了地产股，前几天全部卖出了保利，实现了保本出，回款了100万，目前持有的地产股只有万科了，一点没有卖出。

对于房子的位置，因为一直工作生活在浦东，所以买房也只考虑浦东。至于买房预算，人到中年，升值加薪无望，失业裁员随时可能发生，所以我不打算把手里的钱都拿来买房子，也就以这个420万作为首付，因为二套房贷款，首付7成，只能买入总价600-700万的房子。

这次我一口气报名了4套房子，他们拍卖时间有先有后，我有中意的其实是第二套房子，阴差阳错买了最先开拍的那套房子。

最先开拍的那套房子在拍卖过程中，有两个人竞争激烈，其中一个人出价异常凶猛，只要有人一出价，他就秒加，很快超过了我的预期价位，我预期550万，极限还可以再加个二三十万试一试，最极限也就580万了。

我就没关注了，就去看股票了，等我去洗手间的时候，看他们还在激烈争夺，此时价格已经到了六百万出头，很明显，其他人都准备放弃，不再加价了，那个人眼看就要胜出了。我就随手出了一个价格，友情抬价，你不凶猛吗，我来帮你抬抬价，让你凶，我让你多出几万块，结果奇迹发生了，他们都不出价了，我拍中了，我简直不敢相信，我就是来抬价的啊，我不想中标啊，你们咋都不出了呢，你刚刚还凶的很呢，你不是秒加的吗，不讲武德啊。跟赵本山小品里面一样一样的，我一脸懵懵逼，”你们不往上叫了啊！“，那一刻小品里面的台词不断地在我耳边回响，”对！我们不往上叫了“。我感觉就像遇到了托一样，但是没有办法，司法拍卖肯定没有托，这个要付法律责任的。我情绪非常激动，***，这个是备选的啊，就这么扶正了，比我预期的价格整整多了四五十万呢。

平静了几分钟以后，自己拍的房，含着泪也要买完，反正也是备选方案，之前准备还算齐全，贷款材料已经提交，初审也已经通过。接下来就继续走后面的流程吧。

尽管临门一脚表现稀烂，现在还是要来总结一下经验教训，司法拍卖房子的流程如下：

1、选房，你要对所在地区的房子价格比较熟悉才行，房价波动还是比较快的，每个月可能都在变动，我们必须时刻关注房价波动，我拍下的这套房子，该地区的房价我只是大致有数，并没有非常清晰，所以这次买到的价格和市场价几乎相当，其意义也就是省了一点税费钱。

就上海的情况来看，法拍其实竞争也非常激烈，较好的房子有很多人报名，所以价格你必须要非常清楚，不然很容易捞不到便宜，把自己搭进去了，其实房子也没有非常喜欢，当然了在上海，六七百万买入自己喜欢，各方面都满意的房子是不可能的，我中意的都在一千万以上，有个差不多也就行了。

2、清场，法拍房最大的风险就是清场，我拍的这套是空置的，不存在清场问题。如果不是空置的情况就需要仔细考虑一下，如果竞买公告明确说了***清场交付，那么基本不用担心，以上海的情况举例，拍卖的***如果是上海本地区的***，例如浦东新区人民***，闵行区人民***或者虹口区人民***，这种一般都是清场交付，但是外地人民***例如湖北XX人民***拍卖上海的房子，那么一般不提供清场交付，由买受人自行解决，自行承担风险，因为异地***一般不方便过来执法。

这个时候就需要分析了，在我看来如果是租客，清场就很容易，大不了租期到了请人家搬离。

但是群租例外，上海这边很多群租房是由二房东出租的，那么有可能存在原房东和二房东之间的租赁合同，租期一般还比较长，最多的可以有二十年，按照买卖不破租赁的原则，你即使拍中了，后面也要继续出租，如果租金已经付清了，你什么也得不到，如果按季度支付，后面所有权是你，你可以收到租金。之前闵行区有一套房，低于市场价100万，群租状态， 我就不敢拍，害怕有租赁，我是那种没有权势，胆小怕事的小散户，宁出高价，但求安稳。

如果是房东本人以及家人入住的，那么我肯定不拍了，这种就是最难清场的那种了。

这里说一下我的小诀窍，很多时候我们不清楚里面是不是出租或者是原房主在住，我们可以看被执行人的信息，如果是外地人，上海被拍卖的房子外地人居多，尤其以江浙一带的小老板为佳，他们一般都是投资买房，后面做生意赔本，***强制卖了他们的房子，他们的房子一般自己也不住，很多都是出租，甚至是空置状态，这种一般都比较容易清场的。如果查询出来被执行人是本地人，我建议不碰。

3、户口，我买的这套房子也没有户口，算是非常干净的房子，现在上海这边你拿到产证之后，你不能强制迁出户口，但是你卖了房子之后，你的下家是可以迁出之前的户口的。所以户口风险要小了很多。

4、贷款，司法拍卖的房子可以正常**贷款，但是要在开拍前三个工作日申请，初审通过以后，你就可以竞拍了，拍卖成功后会有淘宝合作的服务机构（联系我的是律所）联系你，为你提供贷款服务，协助你到银行面签，提供给银行收入证明和征信报告之后，银行会审批，等你付了首付款之后，就会放款。

首套房贷款比例是65%，二套房是30%，利率与二手房相同，我的贷款利率是5.7%,LRP +105bp;这里面会产生两个费用，一个是上面的服务机构收取的贷款金额1.5%的服务费，一个是担保机构收取的1.5%的担保费，加一起是3%，我的贷款额是180万，总成本是5.6万。

本来有机构跟我说可以帮我省去这个服务费，到他们那里**贷款，只要出1.5%的担保费用，因为考虑到时间紧张，法拍房要求10日内付款，中间还有两个周末，再加上现在房贷额度紧张，我决定不省这点服务费了，免得因小失大。

5、法拍房的最大优点是税费各付，上海这地方税费和中介费一般都是买家支付，我预计这套房大约有40万的税，这部分我可以先垫后退，另外也省去了中介费，链家一般是两个点，12万，我买这套房最大的意义也就是省去了这点税费，本来想着买套法拍房至少要省下百万，目前来看，目标的一半都没有完成。

6、限购 上海有严格的限购措施，所以拍卖之前一点要先弄清楚自己的是否有购房资格，如果因为限购导致违约那就麻烦了，我现在可以确定北京，上海，杭州法拍房都有限购；

其他地方我没核实过，不敢瞎说。

流程总结：

选房 —— 提交贷款申请 —— 拍中 —— 签贷款合同 ——查询限购——付首付款——担保公司担保——银行放款 —— ***出具裁定书 ——核税——交税 —— 过户。

最后一点，出价的时候一定要理性，想好底线，多了坚决不要再加了，很多时候一万一万的，加着加着就高了。更加不要头脑发热，冲动出价，大家一定要以我为戒，你出的价格一定是你愿意支付的价格，像我这样的傻事不要在做了。

总的来说，现在司法拍卖越来越多，相应的流程与服务机构也越来越多，操作起来其实都比较成熟了。

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看过有人说原房主利用法拍房来还贷款的情况，如果法拍房的价格未到他的心理预期，就会一直出价，如果由原房主拍下，然后违约，违约的钱会归还贷款，如果下一次法拍的时候房子到了合理价钱，就不再竞价，不知道楼主遇到的是否为这种情况。

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之前是专业做法拍业务的。与地方***沟通对接业务，然后进行挂网拍卖，其实也简单，只要熟悉拍卖法与***的拍卖流程一眼就可以看出是否有托是否可以成交是否可以捞到便宜，自己也拍过低于市场价很低的房子，现在也在持有中，如果真想从这里面捞便宜，还是需要实地看房，与了解债权的情况下手才好，很过网挂的房子其实都有后面的人在托价的。而且交不了房的业主其实很简单，可以申请强制执行的，买法拍房的人，要有预期半年内是无法入住的，要有这个周期准备，就相当于你买了个期权吧。而且有很多办法让原业主搬家啊。比如你过户后你是所有人了，第一时间去**，然后拿着证去**水电与燃气的过户手续，原业主不搬家，停水停电啊。合理合法没有***，自然原业主就跑了。

低风险策略

8月底拍了套房子，只比市场价便宜10%多一点点，过户倒是快一天搞定。现在还不给我钥匙，房产证是两个85后夫妻，男方父亲要强占，一点都没搬家的意思。。执行局法官说被执行人上有老下有小叫我等，说一定给我。。。我也只有等，也不知道等到什么时候。

龙科地

经典笑话：
大户：4000
机构：6000
散户：6001
啪，成交，6001！

不过还是恭喜！

来源：集思录 微信号：jisilu8