2020年底，房地产行业有了一丝寒意。万科董事长郁亮在一次内部会议上说，公司接下来要上战场拼命，和别人拼刺刀。但和过去的拼命不同，以前决定的是彼此发展快慢，下一个时代决出来的是：

企业生死。

郁亮用两家企业的转型发展，给同事加油打气。

一家是制造业巨头美的。2015年，白色家电行业市场已饱和，市场正进行惨烈的淘汰赛。方洪波将美的从以产定销，转型成为以销定产的企业。

以销定产的难题是压缩交付周期。以前美的喜欢谈总体周期，但每个阶段花多少天，存在什么问题，谁都说不上来。

好在他们有全产业链的优势，通过拆解周期，优化制造流程，很快把每个周期从七天压缩到三天，总周期压缩到了12天。

新模式马上形成竞争优势。美的洗衣机的库存面积从巅峰期的120万方降到了10万方，基本三天就能完成物流周转。

2012年以后，美的一共经历过5次这样的数字化转型。你以为卖风扇赚钱的家电企业，其实已经变成了有家居、机电、机器人与自动化等五大板块的工业巨头。

这就是全产业链的优势了。后来郁亮到比亚迪参观，王传福告诉他除了轮胎跟玻璃不生产，别的都自己生产。

郁亮说汽车部件都很成熟，可以拿来用。没想到王传福反问，郁总，每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润：

拼起来我们怎么办？

但打通产业链的每一步都是长期而痛苦的。

郁亮的第二个榜样是左晖。他说他一直在重新定义行业，第一个坚持做真房源，第一个做数字楼盘字典。

左晖做真房源是2008年开始的，他雇了几百号人到30多个城市的小区数房子，而这个有两亿多套真房源的数据库，直到11年后贝壳成立才真正展露峥嵘。

2010年，有两位IBM战略顾问被左晖挖走了。一位叫彭永东，他帮链家做了基于角色的信息系统，从此房产交易过程被划分成一个个节点。

另一位叫熊林，帮链家做真房源楼盘字典后便跑到知春路、中关村的电线杆、电梯间、天桥下到处看招租小广告。

当时租赁市场不那么规范，很多人遇到黑房东，不是押金被扣，就是房间没网。熊林希望能改变这个行业，2011年，他和两位80后同事在东四环一家麦当劳店，写下两个字：

自如。

上周，自如在北京召开了2023年业主产品与服务发布会。熊林依旧习惯性地把衬衣扎在牛仔裤里，但真房源问题早已解决。

11年时间，自如在全国十个城市，服务了50万业主、500万自如客，管理了超过100万间的房源，规模世界第一。

尽管做到了世界级规模，在大多数人眼里，自如做的仍然是二房东生意，从业主手里拿到房子，改造后再出租。

但自如似乎和典型的二房东又不一样，会对房子进行整装、有租期服务、有管家这个职业，一个APP可以容纳多种租房选择，让租房像订酒店一样方便。

2015年左右也有很多后来者进入长租，又相继在2020年接连倒下，说到底把租房这件事当金融游戏来做是不行的，这是一个有门槛的行业。

经历行业暴雷期后的自如，似乎遇上了最好的时节，上有政策支持，下无竞争对手，安逸的日子里熊林却做出了转型的重大决定。

2021年初，自如提出了增益租模式。也就是，自如不再赚取租金差价，而是根据年轻人喜好重新装修房源，和房东进行租金分成，房东要付装修费用。

自如保证，即便房子租不出去，房东每个月也至少能收到80%的保底收益。这意味着自如不想再做“二房东“，而是要做房屋资产管理的运营方。

新模式既涉及装修，也涉及出租，要做到这一点，自如必须要做产品研发、整合全产业链。

子姨看了下发布会，自如大力气研发的新产品上线了。最早的合租产品友家，这次更新到了有五种设计风格的7.0版本，由德国、西班牙团队设计。

厨房区域增设了一个盥洗间，就是想到三户合租年轻人早晨都要同一时间去上班，洗漱间不够用。

再比如针对老旧、简装房源的产品心舍，这次也更新了有三种风格的2.0版本。另外还有服务老洋房等高端房源的曼舍、服务整栋楼的资管。

说白了，小到一间房，大到一栋楼，自如都有改造再出租的能力。

自如的房子经过十年算得上得到租客的认同，但增益租要想成功还得房东愿意买单，也就是装修价格比市场更低，质量更高，速度更快。

为此，自如拆解了装修流程，他们发现装修过程中花费最多的是基础装修、家具和家电三大块。这几年，自如就在这三大板块花费了大量精力。

可能所有人都会认为用来出租的房子不会用什么好材料。但自如心舍所用的板材都是万华禾香无醛板，这种环保板材过去因为成本高一般没人敢用，自如必须做到新装修的房子空气质量达标。

四年前，自如开始和生产板材的企业谈判，最终成果是自如因为采购规模够大，采购价可以比市场价低15%；装修用量最多的是瓷砖，高端家具店里上千元一平米的瓷砖，自如拿只需要199元：

直接把你们这一套生产线包了。

现在，业主从把房子交给自如，到自如装修完毕连床单也铺好，只需34天。熊林在发布会上说，自如现在有7300位以上的工人，每个月装修的房子要超过1万套。不知不觉：

自如可能已经是最大的装修公司之一。

同时，自如还是一家规模领先的家政服务公司。每年要做890万单保洁、280万单维修、80万单搬家。还有一项数据把熊林吓了一跳，自如每一年要交1460万单水电燃气费的账单，自如甚至专门做了一个强大的账单系统。

这些庞大的数据都是为解决自如客或房东曾经的难题而存在的。

自如成立前，左晖和熊林一起策划了八个月，在很多种模式中进行推演、选择。老左一直提醒他：

你到底能做出什么不一样的价值，有自如和没自如到底有什么区别。

熊林认为，中国租赁行业需要有一些真正做产品的规模化企业，做好连接客户、连接业主需求的中间平台。

熊林说，这可能是自如看起来复杂的地方，也是产品内核里面最简单的地方。

这次增益租模式的改变也一样。他们提出增益租就是希望通过商业模式设计上的价值创造，倒逼自己，把整个产品，整个供应链，整个服务能力都做出改变。

他说这是把过去10年用的省心模式都放弃掉了，从零开始来做新模式。

幸好业主和租客，这批全世界最喜欢房子的人，真的觉得房子更好了。今年，自如选择增益租模式的业主，同比增长超过50%。

有人问熊林，经历了这几年的市场洗礼，行业幸存者可能不多了，自如成为幸存者的原因是什么？熊林很老实地回答，我更愿意认为我们没有那么幸运：

我们是确实花了很多力气才能存活下来的一家企业。

来源：壹地产 微信号：yidichan